묵시적 갱신 후 중도 해지 시 복비 부담 주체: "세입자가 낼 필요 없습니다"

전세나 월세 계약 만료 시점에 서로 아무런 의사표시 없이 지나가면 '묵시적 갱신' 상태가 됩니다. 이때 갑작스럽게 이사를 가야 하는 상황이 생기면, 임대인은 "계약 기간을 다 채우지 못했으니 다음 세입자를 구하는 중개수수료(복비)를 세입자가 내야 한다"고 주장하는 경우가 많습니다. 보증금을 돌려받아야 하는 을의 처지에서 이 요구를 들어줘야 할지 말지 고민하는 분들이 정말 많으시죠.

 

오늘은 저와 같이 묵시적 갱신 후 해지 통보에 따른 비용 부담 문제에 관심이 있으신 분들을 위해, 복비를 누가 부담해야 하는지 명확한 법적 근거를 알려드릴게요.

 

먼저, 바쁘신 분들은 아래에서 임차인의 해지권 행사와 3개월 후 효력 발생에 관한 규정을 통해 본인이 복비를 낼 의무가 없음을 먼저 확인할 수 있습니다.

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1. 묵시적 갱신이란 무엇인가?

주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않거나, 임차인이 2개월 전까지 통지하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

 

이를 묵시적 갱신이라고 하며, 이 경우 임대차 기간은 2년으로 간주됩니다.

2. 임차인의 해지 권리와 효력 발생 시점

많은 임대인이 오해하는 부분이 바로 이 지점입니다. 묵시적 갱신이 되면 기간이 2년 연장된 것으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 통지를 한다고 해서 바로 계약이 끝나는 것은 아니며, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다.

 

즉, 3개월 후에는 법적으로 계약이 종료되므로 임대인은 보증금을 반환할 의무가 생깁니다.

3. 복비(중개수수료) 부담의 원칙

국토교통부의 유권해석과 판례에 따르면, 묵시적 갱신 중 계약이 해지될 때 발생하는 중개수수료는 원칙적으로 임대인이 부담해야 합니다. * 임대인은 어차피 계약이 정상적으로 종료되었어도 새로운 임차인을 구하기 위해 중개수수료를 지불해야 합니다.

• 임차인이 중도에 나간다고 해서 그 비용을 임차인에게 전가할 법적 근거가 없습니다.
• 대법원 판례 역시 "임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인이 중도에 해지 통보를 하여 계약이 종료되더라도 특별한 약정이 없는 한 임대인이 중개수수료를 부담해야 한다"고 명시하고 있습니다.

4. 주의해야 할 '특약'의 존재

만약 처음 계약서를 작성할 때 "만기 전 퇴거 시 중개수수료는 임차인이 부담한다"는 특약을 넣었다면 어떻게 될까요? 묵시적 갱신은 기존 계약의 조건이 그대로 연장되는 것이므로 이 특약이 효력을 발휘할 여지가 있습니다.

 

하지만 법원은 묵시적 갱신 이후의 해지는 법률에 규정된 정당한 권리 행사로 보기에, 이러한 특약이 임차인에게 일방적으로 불리한 조항(평면적 강행규정 위반)으로 해석되어 무효가 될 가능성도 큽니다.

5. 분쟁 시 현명한 대처 방법

임대인이 복비를 공제하고 보증금을 돌려주겠다고 억지를 부린다면, 먼저 국토교통부 유권해석 자료나 관련 판례를 문자로 전달하며 논리적으로 대응해야 합니다.

 

3개월의 유예기간을 지켰음을 강조하고, 그럼에도 불구하고 보증금에서 복비를 임의로 차감한다면 '임대차분쟁조정위원회'에 조정을 신청하거나 소액심판청구소송을 고려할 수 있습니다.

 

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결론적으로 묵시적 갱신 상태에서 나가는 세입자는 복비를 낼 필요가 없습니다. 법은 임차인의 주거 선택 자유를 보장하기 위해 3개월이라는 충분한 여유 시간을 임대인에게 주었기 때문입니다.

 

다만, 원만한 이별을 위해 최소 3개월 전에는 미리 퇴거 의사를 밝히는 매너가 필요하겠죠.