상가 권리금 회수 방해 대응법 : "건물주가 방해할 때 손해배상 받는 법"

상가 권리금 회수 방해 대응법 알아보시죠? 저도 같은 고민이 있었어요.

애써 일궈온 가게를 넘기려는데 건물주가 정당한 이유 없이 새로운 세입자와의 계약을 거부하거나, 무리한 임대료 인상을 요구하며 권리금 회수를 방해하는 상황은 임차인에게 생계가 걸린 절박한 문제입니다.

 

공들여 쌓은 영업 가치가 한순간에 사라질 위기에 처하면 어떻게 대응해야 할지 막막할 수밖에 없습니다.

 

오늘은 저와 같이 상가 권리금 회수 방해에 관심이 있으신 분들을 위해, 법적으로 정당하게 권리를 지키고 손해배상을 받는 핵심 방법을 알려드릴게요.

 

먼저, 바쁘신 분들은 아래에서 상가건물 임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등) 조항을 통해 본인의 권리 보호 기간과 방해 행위의 정의를 먼저 확인할 수 있습니다.

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1. 권리금 회수 보호 기간과 적용 범위

상가건물 임대차보호법에 따르면 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

 

과거에는 계약 갱신 요구권이 끝난 10년 이후에는 권리금 보호를 받지 못한다는 오해가 있었으나, 대법원 판례는 임대차 기간이 아무리 오래되었어도 권리금 회수 기회는 보장되어야 한다고 명시하고 있습니다. 따라서 기간에 상관없이 법적 보호 대상임을 인지하는 것이 첫 번째 단계입니다.

2. 임대인의 대표적인 방해 행위 유형

법에서 규정하는 방해 행위는 구체적입니다. 대표적으로 다음과 같은 상황이 해당합니다.

• 임차인이 주선한 신규 임차인에게 임대인이 직접 권리금을 요구하거나 가로채는 경우
• 신규 임차인에게 주변 시세나 객관적인 수치에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 경우
• 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절하는 경우
• 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 방해하는 경우

3. 손해배상 청구를 위한 필수 준비 사항

건물주의 방해로 권리금 계약이 파기되었다면, 임대인을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이때 승소하기 위해서는 '적극적인 신규 임차인 주선' 행위가 증명되어야 합니다.

 

단순히 "누굴 데려올 테니 계약해달라"는 구두 전달보다는, 신규 임차인의 인적 사항과 자력(보증금 지급 능력) 등을 서면이나 내용증명으로 임대인에게 명확히 전달한 기록이 있어야 합니다. 또한, 권리금 계약서 사본과 주고받은 문자, 통화 녹취 등을 철저히 수집해야 합니다.

4. 정당한 거절 사유가 되는 경우 (주의사항)

모든 거절이 방해 행위인 것은 아닙니다. 만약 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 임대료를 연체했거나, 임대인의 동의 없이 무단 전대한 경우, 혹은 건물이 노후하여 안전사고 우려로 재건축이 불가피한 경우(임대차 계약 시 고지된 경우에 한함) 등은 임대인이 계약을 거절해도 법적 책임을 묻기 어렵습니다.

 

따라서 본인의 의무를 다했는지 먼저 점검하는 과정이 반드시 필요합니다.

5. 손해배상액의 산정 기준

소송에서 승소할 경우 받을 수 있는 배상액은 '신규 임차인이 지급하기로 한 권리금'과 '임대차 종료 당시의 감정평가에 의한 권리금' 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

 

법원은 감정평가사를 통해 해당 상가의 시설 가치와 영업 가치를 객관적으로 평가하며, 이 금액을 기준으로 최종 배상액이 결정됩니다.

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상가 권리금은 상인들에게 단순한 돈 이상의 의미를 갖는 피땀 섞인 자산입니다. 건물주의 부당한 방해 행위가 있다면 감정적으로 대응하기보다 법적 절차에 따라 내용증명을 보내고 증거를 확보하는 냉철함이 필요합니다.

 

법은 준비된 자를 돕는다는 사실을 기억하시길 바랍니다.