전세보증금 반환소송 절차와 비용 : 집주인이 돈 없다고 배째라 한다면?

전세 계약 만기가 다가오는데 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다"거나 "지금 당장 돌려줄 현금이 없으니 배째라"는 식으로 나온다면 임차인 입장에서는 그야말로 피가 마르는 심정일 것입니다.

 

대출 상환이나 다음 집 잔금 일정이 꼬이면서 발생하는 심리적, 경제적 압박은 겪어보지 않은 사람은 알 수 없는 고통이죠.

 

오늘은 저와 같이 전세보증금 반환 문제에 관심이 있으신 분들을 위해, 집주인의 무책임한 태도에 맞서 내 소중한 자산을 지킬 수 있는 소송 절차와 비용을 알려드릴게요.

 

먼저, 바쁘신 분들은 아래에서 내용증명 발송부터 임차권등기명령, 그리고 강제경매로 이어지는 핵심 대응 프로세스를 먼저 확인할 수 있습니다.

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1. 전세보증금 반환소송의 단계별 절차

소송은 단순히 판결문을 받는 것에서 끝나지 않습니다. 집주인이 협조하지 않을 경우를 대비해 치밀하게 진행해야 합니다.

• 해지 통보 및 내용증명: 계약 만료 최소 2개월 전(2020년 12월 10일 이전 계약은 1개월 전)까지 갱신 거절 의사를 명확히 해야 합니다. 문자, 카톡도 가능하지만 법적 압박을 위해 변호사 명의의 내용증명을 발송하는 것이 효과적입니다.
• 임차권등기명령 신청: 이사를 가야 하는 상황이라면 반드시 신청해야 합니다. 등기부등본에 나의 대항력과 우선변제권을 박아두는 장치로, 이사 후에도 보증금을 받을 권리가 유지됩니다.
• 보증금 반환 청구 소송: 소장을 접수하면 보통 4~6개월 정도 소요됩니다. 집주인이 고의로 소장을 받지 않으면 공시송달을 통해 진행됩니다.
• 강제집행(경매 및 압류): 승소 판결문(집행권원)을 얻었음에도 돈을 주지 않는다면, 해당 주택을 경매에 넘기거나 집주인의 은행 계좌를 압류(채권압류 및 추심)하여 돈을 회수합니다.

2. 소송 비용 구조와 회수 방법

소송 비용은 크게 법원에 내는 실비와 변호사 선임료로 나뉩니다.

• 인지대 및 송달료: 청구 금액(보증금)에 비례하여 산정됩니다. 예를 들어 보증금이 2억 원일 경우 인지대는 약 80~90만 원 선이며, 전자소송 이용 시 10% 할인을 받을 수 있습니다. 송달료는 약 10만 원 내외입니다.
• 변호사 선임 비용: 사건의 난이도에 따라 다르지만 보통 330만 원에서 660만 원 사이로 형성됩니다.
• 비용 회수: 민사소송법 제98조에 따라 '패소자 부담 원칙'이 적용됩니다. 전부 승소 시 법정 기준 내에서 지출한 변호사 비용과 인지대 등을 집주인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.

3. "배째라"는 집주인을 압박하는 지연이자

소송의 가장 강력한 무기 중 하나는 지연손해금(지연이자)입니다.

• 임대차 종료 후 집을 비워준(명도) 날부터 소송 촉구 기간까지는 민법상 연 5%가 적용되지만,
• 소송 제기 후 소장 부본이 집주인에게 전달된 다음 날부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 고율 이자가 발생합니다. 집주인 입장에서는 시간이 흐를수록 갚아야 할 이자가 눈덩이처럼 불어나기 때문에 상당한 심리적 압박을 느끼게 됩니다.

4. 소송 전 반드시 체크해야 할 주의사항

소송에서 이겨도 집값이 보증금보다 낮은 '깡통전세'라면 경매를 통해서도 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 이럴 때는 집주인의 다른 재산(다른 부동산, 예금, 차량 등)을 미리 파악하여 가압류를 설정해두는 전략이 필요합니다.

 

또한, 소송 도중 집주인이 재산을 빼돌리지 못하도록 '재산명시신청'이나 '재산조회' 절차를 병행하는 것이 안전합니다.

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전세보증금 반환 소송은 단순히 '돈을 돌려달라'는 싸움을 넘어, 집주인의 재산을 법적으로 묶고 강제력을 행사하는 과정입니다. 집주인이 "돈이 없다"고 버티더라도 법적 절차를 하나씩 밟아나가면 결국 집주인의 자산을 매각해서라도 보증금을 받아낼 수 있습니다.

 

막막한 상황일수록 감정적 대응보다는 전문가의 조력을 통해 확실한 증거를 확보하시길 바랍니다.