전세 사기 예방을 위한 등기부등본 보는 법: 확정일자와 근저당권 확인

전세 사기 예방 알아보시죠? 저도 같은 고민이 있었어요. 전 재산이나 다름없는 보증금을 지켜야 하는데, 복잡한 등기부등본을 보면 어디가 위험 신호인지 파악하기가 정말 어렵더라고요.

 

특히 2026년 들어 전세가율이 불안정해지면서, 단순히 서류를 보는 것을 넘어 숨겨진 리스크를 해석하는 능력이 그 어느 때보다 중요해졌습니다.

 

오늘은 저와 같이 안전한 내 집 마련과 보증금 보호에 관심이 있으신 분들을 위해, 등기부등본 확인법과 필수 체크리스트를 알려드릴게요!

 

먼저, 바쁘신 분들은 아래에서 등기부등본 3대 핵심 체크포인트를 먼저 확인할 수 있습니다.

• 표제부: 계약서상의 주소(동·호수)와 등기부상 주소가 100% 일치하는지 확인
• 갑구: 현재 소유자가 계약자와 동일한지, '신탁'이나 '압류' 문구가 있는지 확인
• 을구: 근저당권(빚) 채권최고액과 내 보증금의 합이 시세의 70%를 넘는지 확인

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1. 등기부등본의 구성과 기본 확인 (표제부)

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 가장 먼저 봐야 할 표제부는 부동산의 '신분증'입니다.

• 주소 및 용도 확인: 내가 계약하려는 집의 동·호수가 등기부와 일치하는지 반드시 확인하세요.
• 위반건축물 주의: 2026년 현재 전세 사기 유형 중 '근린생활시설'을 주거용으로 속여 계약하는 사례가 많습니다. 표제부의 용도가 '주택'이 아닌 '제2종 근린생활시설' 등으로 기재되어 있다면 전세자금 대출이 불가하고 보증보험 가입도 거절될 수 있으니 피해야 합니다.

2. 소유권과 위험 신호 포착 (갑구)

갑구는 소유권에 관한 사항을 담고 있습니다.

• 소유자 일치 여부: 신분증과 대조하여 현재 소유자가 맞는지 확인하세요.
• 신탁 등기 확인: 갑구에 '수탁자 OOO신탁'이라는 문구가 있다면 대외적인 소유권은 신탁회사에 있습니다. 이 경우 집주인(위탁자)과 직접 계약하면 법적 보호를 받지 못하므로, 반드시 신탁원부를 발급받아 신탁회사의 동의 요건을 확인해야 합니다.
• 가압류·가처분: 이 단어들이 보인다면 집주인의 재정 상태가 매우 불안정하다는 뜻이므로 계약을 중단하는 것이 안전합니다.

3. 가장 중요한 빚의 기록 (을구와 근저당권)

을구는 내 보증금의 순위를 결정짓는 가장 핵심적인 구간입니다.

• 근저당권 채권최고액: 은행 대출이 있는 경우 기록됩니다. 보통 실제 대출금의 120% 수준으로 설정됩니다.
• 안전 비율 계산: (선순위 채권최고액 + 내 보증금)의 합계가 해당 주택 시세의 70%를 초과한다면 일명 '깡통전세' 위험이 큽니다. 2026년 기준 HUG(주택도시보증공사)의 전세보증보험 가입 기준이 강화되었으므로, 전세가율이 80~90%를 넘는 매물은 경매 시 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 매우 높습니다.

4. 확정일자와 전입신고의 골든타임

등기부등본상 권리관계가 깨끗하더라도 안심은 금물입니다.

• 대항력 발생 시점: 전입신고와 확정일자를 받으면 '대항력'이 생기지만, 효력은 다음 날 0시부터 발생합니다. 이를 악용해 계약 당일 집주인이 대출을 받는 사기가 빈번합니다.
• 특약 활용: 계약서에 "잔금 지급 다음 날까지 등기부등본상 권리관계를 유지하며, 위반 시 계약은 무효로 하고 배액 배상한다"라는 특약을 반드시 넣으세요.

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결론: 서류는 계약 당일까지 총 4번 확인하세요

결론적으로 등기부등본 확인은 한 번으로 끝나는 것이 아닙니다. 매물 확인 시, 계약 당일, 중도금 지급 시, 그리고 잔금 입금 직전까지 최소 4번은 최신본을 발급받아 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다.

 

2026년은 부동산 시장의 변동성이 큰 시기인 만큼, '설마' 하는 마음보다는 '안전'을 최우선으로 하여 꼼꼼히 대조해 보시기 바랍니다. 철저한 서류 확인만이 소중한 보증금을 지키는 가장 강력한 방패가 됩니다.

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